マンションのリノベーション。区分所有ならではの制約から考える

中古のマンションを買って自分たちの形に直す。写真で見る事例は自由に見えますが、実際に相談を始めると「それはできません」という返事が続きます。

戸建てと違い、マンションには構造と規約による制約があります。この制約を知らないまま図面を描くと、後から作り直すことになります。

この記事では、直せる範囲の考え方、管理規約で確認すること、水回りを動かす限界、間取りを変えるときの壁、住みながらか仮住まいか、そして近隣への配慮と会社選びを整理します。

直せる範囲は建物の造りで決まる

マンションでは、住戸の中でも自分の判断で手を入れられる部分と、そうでない部分が分かれています。

自分の判断で直せるのは、住戸の内側にあたる部分です。内装、設備、間仕切り。ここが手を入れる対象になります。

一方、建物全体で共有している部分は対象になりません。外壁、廊下、階段、そして各住戸の玄関扉や窓のように、外から見える部分も共有の扱いになるのが一般的です。

つまり、玄関の扉を好きな色に塗り替えることや、窓の形を変えることは、原則としてできません。断熱のために内側にもう一枚窓を足すといった、内側で完結する方法が検討されます。

配管や配線にも、共有にあたる部分と住戸内の部分があります。どこからが自分の側かは建物によって違うので、図面と規約で確認することになります。

この境目を先に押さえておくと、できないことに時間を使わずに済みます。相談する前に、購入時の重要事項説明書や管理規約を手元に出しておいてください。

管理規約で先に確認すること

規約には、工事に関する決まりが書かれています。読む場所は決まっています。

一つ目は、床材の制限です。階下への音を抑えるため、使える床材の等級が定められていることがあります。無垢の板に張り替えたい場合、この条件で選択肢が絞られます。

二つ目は、届出です。工事の前に管理組合へ申請し、承認を得る手順が定められているのが一般的です。図面や工程表の提出を求められることもあります。

三つ目は、作業できる曜日と時間です。平日のみ、あるいは何時から何時まで、という制限があります。工期の見積もりはこの条件を前提に組まれます。

四つ目は、養生の範囲です。共用の廊下やエレベーターを保護する義務が定められていることがあります。

五つ目は、搬入経路です。エレベーターに入らない資材をどう運ぶか。上階になるほど制約が効いてきます。

規約は管理組合か管理会社から入手できます。中古を購入する前なら、仲介の担当者に依頼して先に見せてもらってください。買ってから知るより、判断の材料として持っているほうが有利です。

水回りを動かす限界

リノベーションで最も要望が多く、最も制約を受けるのが水回りの移動です。

排水は、勾配を付けて流します。つまり、排水の出口から遠ざかるほど、床を上げるか、勾配を確保する工夫が必要になります。

床を上げれば天井までの高さが減ります。段差ができることもあります。どこまで許容できるかで、動かせる距離が決まります。

建物によっては、床下に十分な空間がなく、ほとんど動かせない場合もあります。逆に、二重床の構造なら比較的自由が利くこともあります。

給水と給湯も同様で、通せる経路には制限があります。

つまり「水回りを動かせるか」は、間取りの好みではなく建物の構造の問題です。同じ広さのマンションでも、答えが違います。

マンションのリノベーションで現地調査を依頼できる一括見積もりは、マンションでの工事に慣れた会社を選んで紹介する一括見積もりの窓口です。会社ごとの特徴を把握した担当者が間に入る形で、利用は無料だと案内されています。対応できる地域や条件は変わることがあるため、公式サイトで確認してください。

現地調査では、この点を最初に見てもらってください。図面だけでは分からず、実際に床下を確認して判断することもあります。

間取りを変えるときの壁

壁を抜いて広くしたいという要望も多くあります。ここも建物の構造によります。

建物を支えている壁は抜けません。この場合、開口を設ける範囲にも制限があります。

一方、部屋を仕切るためだけの壁なら、撤去できることが多くなります。見た目では区別がつきにくいので、図面で確かめる必要があります。

図面には壁の種類が書かれています。購入時に受け取った書類の中にあるはずですが、見つからない場合は管理会社に問い合わせてください。

なお、壁を抜くと音の伝わり方が変わります。広くなった分、生活音が響くようになることもあります。仕上げの素材で調整する方法もあるので、相談の際に伝えてください。

配線や設備が壁の中を通っている場合、撤去に伴って移設が必要になります。ここは費用に影響する部分です。

リフォームの見積もりの読み方は https://zero-press.net/columns/reform-ikkatsu-mitsumori で整理しています。

住みながらか、仮住まいか

工事の規模によって、住みながら進められるかどうかが変わります。

部分的な工事なら、住みながら行うことが多くあります。水回りを一箇所ずつ直す、内装だけ変える、といった範囲です。

一方、間取りを大きく変える、床や天井をすべてやり直すといった規模では、住み続けるのが難しくなります。この場合は仮住まいが必要です。

仮住まいには費用がかかります。家賃、敷金や礼金、そして荷物の保管と二度の引っ越し。工事の費用とは別に見込んでおいてください。

一方で、まとめて工事をするほうが工期は短く、職人の出入りも一度で済みます。住みながら少しずつ進めると、その都度の養生と片づけが発生し、期間も延びます。

どちらが安いかは、規模と工期で変わります。両方の見積もりを出してもらって比べるのが確実です。

家族の予定も考慮してください。受験や出産の時期に重ねると、負担が大きくなります。

近隣への配慮と会社選び

マンションの工事では、周囲の住戸との関係が結果を左右します。

一つ目は、事前の挨拶です。上下と両隣、場合によっては同じ階の住戸に、工事の期間と時間帯を伝えます。誰が回るのかを会社と決めておいてください。

二つ目は、掲示です。共用の掲示板に案内を出すことが求められる場合があります。管理組合の手続きに含まれることが多い項目です。

三つ目は、苦情の窓口です。工事中に苦情が入ったとき、誰が対応するのか。会社が窓口になるのか、自分が受けるのか。決めておかないと、その場で困ります。

四つ目は、共用部分の扱いです。廊下に資材を置かない、エレベーターを占有しない、作業員の駐車をどうするか。細かいようですが、印象を左右します。

会社を選ぶときは、マンションでの実績を聞いてください。戸建てを中心にしている会社では、規約の確認や管理組合とのやり取りに慣れていないことがあります。

慣れている会社は、届出の書類を代わりに整えてくれることもあります。この手間の差は、実際に始まってから効いてきます。

外壁など建物全体の工事の時期は https://zero-press.net/columns/gaiheki-nurikae-jiki にまとめています。

よくある質問

管理規約はどこで見られますか

管理組合か管理会社から入手できます。中古を購入する前なら、仲介の担当者を通じて見せてもらってください。

届出は誰が出しますか

所有者が出すのが原則ですが、書類の作成を工事の会社が手伝う場合があります。誰がどこまで行うのかを、契約の前に確認してください。

工期はどのくらいかかりますか

規模と、作業できる曜日や時間の制限によって変わります。規約の条件を伝えたうえで見積もりを取ってください。

住みながらできますか

部分的な工事なら可能なことが多く、間取りを大きく変える場合は難しくなります。仮住まいの費用も含めて比べてください。

中古を買う前に確認できますか

規約と図面は購入前に見せてもらえることがあります。やりたい工事が決まっているなら、買う前に確認するほうが安全です。

管理会社に相談したほうがいいですか

届出の手続きや制限の解釈は、管理会社に聞くのが確実です。工事の会社の説明と食い違う場合は、管理会社の判断が優先されます。

水回りは必ず動かせませんか

建物の構造によります。動かせる場合もあるので、現地調査で床下を確認してもらってください。

まとめ

マンションを直すときの要点は三つです。

一つ目は、専有の範囲を知ることです。住戸の内側は手を入れられますが、外から見える部分や建物全体で共有する部分は対象になりません。境目を先に押さえてください。

二つ目は、規約を先に読むことです。床材の制限、届出、作業できる曜日と時間、養生、搬入経路。この五つが工事の前提を決めます。

三つ目は、慣れている会社を選ぶことです。マンションでの実績があるかどうかで、届出の手間も近隣との関係も変わります。

水回りを動かせるかどうかは好みではなく構造の問題です。現地調査で床下を見てもらったうえで、間取りを考えてください。

対応できる地域や条件は変わることがあります。相談の前に、公式サイトで最新の情報を確認してください。