PRESS RELEASE 調査・レポート 2026/11/02 17:00

【プレスリリース】都市構造の類似性でエリアを読み解く！GEXTのAI解析技術がマンションリサーチとの共同調査で活用

【プレスリリース】都市構造の類似性でエリアを読み解く！GEXTのAI解析技術がマンションリサーチとの共同調査で活用　GEXT合同会社のプレスリリース

GEXT合同会社がPR TIMESで配信したプレスリリースの原文を、Zero Press が転載して掲載しています。

GEXT合同会社（東京都品川区、代表：寺田和弘、以下GEXT）は、不動産データ分析を専門とするマンションリサーチ株式会社（東京都千代田区、代表取締役社長：山田力）と共同で、「都市構造の類似性」に着目したエリア分析調査を実施し、2026年11月2日に結果を公表いたします。本調査では、GEXTが開発・提供するAIエリア分析サービス「LocalGraph AI」を活用し、再開発による地価上昇が注目された大井町駅周辺と都市構造が類似するエリアを全国から抽出。京橋駅（大阪市）・野田阪神駅（大阪市）・北千住駅（東京都23区）の3エリアが「第二の大井町」候補として浮かび上がりました。

調査の背景｜統計データだけでは捉えられない「街の実力」

不動産市場の評価では、人口規模や駅の乗降客数、商業施設の集積状況が主な指標として用いられてきました。しかしこれらの数値は、街がどのように「使われているか」ーー飲食・購買・暮らし・移動手段などの機能がどのようなバランスで共存しているかなどの要素ーーを十分に映し出せないという側面がありました。

GEXTは、AIが地理空間情報を扱う上での特有の課題に着目しています。地理空間情報は、AIがハルシネーション（事実に反する情報の生成）を起こしやすい領域であり、汎用的な統計データだけでは特定の駅周辺・街区レベル（足元エリア）のインサイトを正確に把握することは困難です。また、個人情報との兼ね合いから人流データの取り扱いが難しくなっている現在、LocalGraph AIは、この課題を解決するために開発されました。

LocalGraph AIとは｜「温度感」のあるエリアインサイトを生成するAI

LocalGraph AIは、GEXTが独自に収集・整備する「POI Bank」（日本全国のローカルスポット情報データ）と、現地の生活者視点で書かれた記事情報を統合し、AIがエリアの性格・トレンド・他エリアとの類似性を分析するサービスです。統計データが示す「数字」に、現地の声が持つ「温度感」を加えることで、従来の手法では浮かび上がらなかったエリアの実態を可視化します。

主な分析機能

エリアトレンド（独自スコアリング）：特定区画の施設密度や情報更新頻度などからエリアをスコア化。現在と過去の変化まで考察。
カテゴリ分析・ブランド一覧：出店ブランドや駐車場・モビリティ情報からエリアの特徴を把握。同じ業種でも店舗の顔ぶれから街の雰囲気や来街者を読み解く。
類似率・エリア比較：同一市区町村に限らず、異なるエリア同士の類似性を判定。スコアやカテゴリ・ブランドなど、その根拠まで並べて比較。

共同調査の概要

項目

内容

対象期間

2022年1月〜2026年9月

調査主体

マンションリサーチ株式会社・GEXT合同会社

解析対象エリア

大井町駅・北千住駅・京橋駅（大阪市）・野田阪神駅周辺

総データ数

中古分譲マンション市場データ 13,074件

全国駅：約9,000件

POI Bank 保有データ：約150万件

LocalGraph AI活用領域

エリア類似スコアリング

GEXTの役割：LocalGraph AIが保有する施設・店舗・スポット情報（POI Bank）とそれに付随する記事情報を組み合わせ、各エリアの都市機能を多次元でスコア化。飲食・購買・暮らし・移動手段・観光・レジャーなど288カテゴリにわたる施設分布のバランスを定量評価し、大井町駅周辺との類似スコアが高いエリアを算出しました。

マンションリサーチ株式会社の役割：3億件超の売出事例データと独自の統計モデルを用いて、各エリアの成約坪単価推移・在庫動向を分析。LocalGraph AIによる都市構造の類似性評価と不動産市場データを重ね合わせ、市場評価の時間差や価格乖離の構造を検証しました。

主な調査結果

大井町駅周辺との都市構造類似スコアが特に高かったのは以下の3エリアです。

京橋駅（大阪市）：JR・京阪・大阪メトロが集まる交通結節点。商業・飲食が高密度で集積
野田阪神駅（大阪市）：梅田方面へのアクセスが良好。日常商業機能と住宅機能が共存
北千住駅（東京都）：複数路線が集まる交通拠点。商業・飲食・住宅機能が複合形成

大井町駅周辺では、再開発期待を背景とした価格上昇が2025年末をピークに調整局面へ移行。一方、類似する3駅周辺では成約坪単価が上昇傾向または高水準で横ばいを維持しており、都市機能の実力に対する市場評価の「時間差」が示唆されます。在庫動向においても、大井町周辺では増加傾向が見られる一方、京橋・北千住周辺では概ね安定した推移が確認されました。

LocalGraph AIの活用可能性｜幅広い業界への応用

今回の調査はマンション市場の分析に焦点を当てましたが、LocalGraph AIの類似エリア分析・都市構造スコアリング機能は、幅広い業界・用途への適用が可能です。

出店・商圏計画：好業績エリアとの類似スコアをもとに、全国から出店候補地を絞り込む。競合・補完ブランドの分布から商圏特性を把握し、出店成功確率を高める。

都市開発・行政計画：エリアの施設密度変化やトレンドスコアを活用して、成長エリアと飽和エリアを識別。まちづくり方針やエリアリノベーションの根拠データとして活用。

旅行・観光コンテンツ開発：「ここが好きならこちらも気に入るはず」を数値で裏付け。類似観光エリアの発掘、旅程設計、インバウンド向けコンテンツ開発等に活用。

GEXTのコメント

「都市の実力と不動産市場の評価には、しばしば時間差が存在します。その乖離を見つけ出すためには、人口統計や人流・交通データだけでなく、現地の生活者が知るローカルな情報まで含めた多層的なデータが必要です。LocalGraph AIは、その温度感を持つデータを構造化し、AIが活用できる形で提供することを目指しています。」

GEXT合同会社 CEO 寺田和弘