【どこでもマンション鑑定団】Vol.26 “住みたい人気の街” ランキング上位の『大田区』｜property technologies

2026年（令和8年）3月17日、国土交通省は全国26,000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比2.8%上昇し、5年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和8年 地価公示の概要」をご参照ください。

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都大田区南雪谷）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

全国の住宅地は平均で前年比2.1%上昇と、堅調な伸びを見せました。とくに東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均3.5%伸びており、上昇率の全国上位10位のうち、東京都心部の地点が6カ所を占める結果となっています。

東京23区全体では、平均9.0%増を記録しました。全23区のうち19区で上昇幅が拡大（千代田区など4区は上昇幅が縮小）しており、上昇率が大きい順に、港区（16.6%）、台東区（14.2%）、品川区（13.9%）と続いています。総じて住宅需要は底堅く、とりわけ都心区および隣接する利便性・住環境に優れたエリアではマンション需要が旺盛で、地価上昇が継続しています。

こうした都心部の堅調なトレンドを象徴しているのが、本記事で注目する「大田区」です。とくに南雪谷（標準地「大田-11」）では、10.4%という大きな上昇幅を記録しました。

今回は、標準地（大田-11）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

公示地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

東京という巨大な都市の中で、これほどまでに多彩な表情を持つ街が他にあるだろうか。東京都大田区。羽田空港という日本の玄関口としての顔を持ちながら、一歩足を踏み入れれば、世界を支える町工場、都内最多を誇る銭湯、知的好奇心をくすぐる歴史と文化、人情味あふれる商店街、緑豊かな自然など、多面的な魅力を有する街である。

大田区は、独自の強みを「Catching O+α Promotion」として8つの要素（文化、空港、観光、暮らし、健康、産業、自然、食）と、大田区ならではの「銭湯」「商店街」に整理し発信している。今回は、この尽きることのない大田区の魅力について、「住む」「働く」「楽しむ」そして「癒される」という視点から紐解いていきたい。

大田区の暮らし（Community）を語る上で欠かせないのが、その見事な多様性である。西部に位置する田園調布は、美しく区画整理された銀杏並木と閑静な邸宅が立ち並ぶ、日本を代表する高級住宅街だ。四季折々の自然を感じながら、静謐な時間を過ごすことができる。

一方で、蒲田や大森といった東部・中央部へ向かうと、街の空気は一変する。発達した鉄道網がもたらす圧倒的な利便性とともに、街のあちこちに広がるのは活気あふれる商店街だ。大田区内には都内最多となる商店街が存在し、「暮らしに寄り添う魅力」がそこかしこに詰まっている。八百屋の元気な呼び込み、惣菜屋の店先から漂うコロッケの匂い、夕飯の買い物客でにぎわうアーケード。そこには、都市開発で失われがちな「人の温もり」と「ご近所づきあい」が今も色濃く残っている。高級住宅街の静寂と、下町情緒あふれる喧騒。このコントラストこそが、大田区という街の懐の深さを示している。

「モノづくりの街・大田区」。その産業（Industry）の力は日本国内にとどまらず、世界中のエンジニアに知れ渡っている。住宅街の路地裏にひっそりと佇む小さな町工場が、実は宇宙へ行くロケットの部品や、最先端の医療機器の心臓部を作っているという話は決して珍しくない。高度な技術力と、職人たちのプライド。日本の産業基盤を根底から支えているのは、間違いなくこの大田区の町工場群である。

そして、懸命に働く人々の原動力となってきたのが、大田区の豊穣な食文化（Gourmet）である。特に蒲田名物の「羽根付き餃子」は全国的な知名度を誇り、行列が絶えない。パリッとした羽根と、あふれ出すジューシーな肉汁は一度食べたら忘れられない味だ。また、蒲田や大森の駅前には、昭和の面影を色濃く残すノスタルジックな飲み屋街が広がっている。赤提灯の灯りに誘われて暖簾をくぐれば、もつ焼きや煮込みをアテに、仕事帰りの人々がグラスを傾ける。気取らない庶民の味が、明日の活力を生み出しているのである。

大田区は、文化（Culture）と自然（Nature）の宝庫でもある。日蓮宗の大本山である「池上本門寺」や、「勝海舟記念館」など、日本の歴史の転換点を見届けてきた重厚な文化遺産が点在している。歴史探訪をしながら街を歩けば、現代の風景の中にふと昔日の面影がよみがえる。

また、自然の豊かさも特筆すべき点だ。春になれば約370本の梅が咲き誇る「池上梅園」で梅の香りに包まれ、「洗足池公園」や名曲の舞台となった「桜坂」では見事な桜を愛でることができる。休日に多摩川の河川敷を訪れれば、広大な敷地でスポーツ（Health & Sports）を楽しむ子どもたちの声が響き、ジョギングやサイクリングに汗を流す人々が行き交う。

さらに、大田区には他の自治体にはない圧倒的な観光資源（Tourism）がある。「羽田空港（Airport）」である。東京都内で唯一の国際空港であり、世界と日本を結ぶ空の玄関口だ。飛行機の離発着を間近で見る迫力は、子どもから大人までを魅了する。加えて、日本最大級の広さを誇る「大田市場」の熱気ある競りの様子や、航空会社の整備場見学など、産業と密接に結びついたユニークな体験ができるのも大田区ならではの魅力である。

一日の終わりに、疲れた体と心を癒す極上の場所がある。それが「銭湯」だ。大田区は、商店街に続いて銭湯の数でも都内最多を誇る。しかも、ただの銭湯ではない。その多くで、太古の植物などが溶け込んだ黒褐色の天然温泉「黒湯」が湧出しているのだ。

街角の煙突を目印に暖簾をくぐり、高い天井の脱衣所を抜けて湯船に浸かる。とろりとした肌触りの黒湯は、芯から体を温め、肌をすべすべにしてくれる。手頃な値段で天然温泉を満喫できる大田区は、まさに東京に隠された「温泉郷」と呼ぶにふさわしい。地元の人々が裸の付き合いを通して交流する銭湯は、大田区のコミュニティの核でもあり続けている。

文化、空港、観光、暮らし、健康、産業、自然、食、そして銭湯と商店街。これら大田区の魅力を表すキーワードは、単なる言葉の羅列ではない。それぞれが有機的に結びつき、住む人、働く人、訪れる人を魅了してやまない。

大田区は、洗練された都市の顔と、泥臭くも温かい下町の顔、そして世界へ羽ばたくグローバルな顔を併せ持つ、類まれな多面体の街である。知れば知るほど、歩けば歩くほど、その奥深さに心を奪われる。東京という都市の「今」と「昔」、そして「未来」が詰まったこの街は、今日もまた新しい魅力を生み出し続けているのだ。

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、

該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。

2022年は7,180万円（坪単価：約339万円（以下 @339万円））でしたが、翌2023年は7,680万円（@362万円）と上昇、2024年は7,790万円（@367万円）と順調に推移し、2025年には8,530万円（@402万円）へと大きく上昇、2026年は8,840万円（@417万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、

該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。

2022年は5,950万円（坪単価：約281万円（以下 @281万円））でしたが、翌2023年は6,390万円（@301万円）と上昇、2024年は6,480万円（@306万円）と順調に推移し、2025年には7,110万円（@335万円）へと大きく上昇、2026年は7,370万円（@348万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、

該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。

2022年は5,080万円（坪単価：約239万円（以下 @239万円））でしたが、翌2023年は5,430万円（@256万円）と上昇、2024年は5,530万円（@261万円）と順調に推移し、2025年には6,060万円（@286万円）へと大きく上昇、2026年は6,280万円（@296万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

今回、「Aマンション（築15年）」「Bマンション（築25年）」「Cマンション（築32年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2022年の坪単価と2026年の坪単価を比較しますと、5年間で約23％～24％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

<b>坪単価の基礎知識</b>

「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡

坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

<b>具体的な計算例</b>

たとえば、7,100万円の70㎡のマンションの場合：

7,100万円 ÷ 70㎡ = 約101.4万円/㎡

101.4万円/㎡ × 3.3 = 約334.6万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる

▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然

▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

今回は大田区南雪谷に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。

本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、

AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、

①　広さ　（例えば 65㎡）

②　間取り　（例えば 3LDK）

③　階数　（例えば 4階）

を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。

昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。

正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。

ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞

会社名：株式会社property technologies

代表者：代表取締役社長　濱中 雄大

URL：https://pptc.co.jp/

本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階

設立：2020年11月16日

上場：東京証券取引所グロース市場（5527）