空き家の「見えないコスト」に要注意！『相続空き家の3,000万円特別控除』の活用法｜property technologies

<b>「相続した実家、誰も住まないけれど、手放すのも気が引ける」

「とりあえず空き家のままにしているが、これでいいのか不安」</b>

こうしたお声は、相続のご相談でよく聞かれます。

実は近年の法改正で、空き家を放置したままにするリスクは以前より大きくなってきていると言われています。今回は、将来後悔しないために「空き家」の最新事情と合理的なしまい方をキャッチアップしておきましょう。

全国で空き家は増え続けており、人が住まず管理もされない家は、防災・防犯・景観などの面で社会的な課題になっていると言われています。背景には人口減少や高齢化に加え、相続をきっかけに使われなくなる家が増えていることがあるとされています。

「いつか使うかもしれない」「親が大切にした家だから」と置いたままにしているうちに建物が傷み、気づけば選択肢が狭まっていた、というケースも少なくありません。

2023年の法改正により、従来の「特定空家」に加えて「管理不全空家」という区分が新設されました。これにより、これまでより早い段階で行政の指導・勧告の対象になり得ると言われています。

もし行政から勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする仕組み（住宅用地特例）から除外され、税の負担が大きくなるケースがあるとされています。さらに状況によっては、命令や行政代執行（行政が強制的に解体し、その費用を所有者に請求すること）に至る可能性もあると言われています。

また、関連する政策として「相続登記の申請」も義務化されています。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となり得ます。名義を曖昧なまま放置することは、制度的にも非常に不利になりやすいのが現状です。

空き家の処分を先送りしてしまう最大の原因の一つに、「昔建てたときに3,000万円かかった」「リフォーム代を出したから手放すのはもったいない」という過去の費用（サンクコスト）へのこだわりがあります。

しかし、これからの最適な意思決定において重要なのは「過去にいくらかかったか」ではなく、「今日から先、いくらかかるか／いくら入ってくるか」です。

空き家は誰も住んでいないため「住む便益」がほぼゼロである一方、固定資産税や管理費、建物の劣化といったコストは毎月発生し続けます。いわば、目に見えにくい「負の家賃」を毎月払い続けている状態と同じなのです。過去の感情と未来のコストを切り分けることが、賢い選択への近道となります。

空き家への向き合い方は、放置するか手放すかの二択ではありません。大きく「住む・活用する」「貸す」「売る」「解体する」といった選択肢があります。それぞれにメリットと注意点があり、立地や建物の状態、ご家族の状況によって向き・不向きは変わります。

まずは「自分の家の場合はどれが現実的か」を知ることが、第一歩になります。

相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合、譲渡所得（売却益）から一定額を差し引ける特例（いわゆる「相続空き家の3,000万円特別控除」）が設けられているとされています。条件に当てはまれば、税負担を抑えられる可能性があります。

ただし、建物の建築時期や耐震基準、売却の期限など細かな要件があるとされ、使えるかどうかは事前の確認が欠かせません。利用を検討する場合は早めに調べておくとよいでしょう。

いきなり「売る」「貸す」と決める必要はありません。まずは現状を冷静に「棚卸し」することから始めましょう。

<b>権利関係の確認</b>： 誰が決める家なのか（名義や共有の有無）

<b>建物の状態の確認</b>： 雨漏り、倒壊リスクなどの有無

<b>コストの把握</b>： 固定資産税、管理費、遠方への交通費など、今後かかる年間コストの算出

<b>市場性の確認</b>： 周辺の需要や相場

●近年の法改正により「管理不全空家」も対象となり、空き家を放置するリスクや社会的コストは高まっています。

●指導・勧告が進むと固定資産税の負担が増えたり、状況によっては行政代執行に至る可能性もあるとされています。

●出口は「住む・貸す・売る・解体・譲る」など複数あります。過去の費用（サンクコスト）にとらわれず、将来の総負担を専門家と相談しながら現状確認を進めることが安心につながります。

「まだ大丈夫」と思っているうちが、実は動き時かもしれません。まずはご実家の空き家の現状を確認することから始めてみませんか。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

齋藤久誠公認会計士・税理士事務所

１級ファイナンシャル・プランニング技能士

宅地建物取引士

2012年にみずほ銀行へ入社後、2014年みずほ信託銀行へ出向。

2024年まで相続・事業承継・不動産を専門とするコンサルタントとして毎年100家族以上のご相談に対応。現在は独立し「相続や事業承継で経済的に不幸になるご家族を一人でも減らしたい」という理念のもと、幅広い層の皆さまに最適なソリューションを提供。

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞

会社名：株式会社property technologies

代表者：代表取締役社長　濱中 雄大

URL：https://pptc.co.jp/

本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階

設立：2020年11月16日

上場：東京証券取引所グロース市場（5527）